پیشینه تاریخی

حقوق ثبت قسمتی از تاریخ عمومی حقوق ایران است و در عداد حقوق خصوصی و زیرگروه حقوقی مدنی است و اغلب سرگذشت آن در محدوده حقوق قضایی کشور ماست. حقوق ثبت مجموع مقرراتی است که به موجب آن، حقوق اشخاص در مالکیت اموال و املاک و روابط قراردادی مردم و نقل و انتقال مالکیت‌ها و تعهدات باید در دفاتر (رسمی) ثبت و گواهی شود که در موارد اختلاف رافع باشد. حقوق ثبتی را در دو شاخه می‌توان بررسی کرد، ثبت اسناد و ثبت املاک، سابقه تاریخی ثبت اسناد در ایران بیشتر از سابقه تاریخی ثبت املاک است و منابع بسیاری در خصوص این قسمت از حقوق ثبت وجود دارد و نیز اسناد فراوان که از لطمات زمان نجات یافته تا به دست ما رسیده است.

در خصوص تاریخ حقوق ثبت در ایران متأسفانه، تاکنون نوشته قابل توجهی تألیف نشده و مطالب تاریخی با موضوع ثبت در کتاب‌های ثبتی و حقوق و تاریخی پراکنده است با این حال می‌توان تاریخ حقوق ثبت را در ایران به دو دسته تقسیم کرد:

بند اول: از پیدایش تا دوران مشروطه

اولین اطلاعاتی که ما از ثبت به مفهوم امروزی آن در تاریخ ایران سراغ داریم قانون نامه حمورابی مربوط به قرن بیستم قبل از میلاد است که در ماده ۴۴ و ۶۰ آن درباره نوشتن قرارداد اجاره و مدت و مبلغ اجاره مقرراتی وضع شده و مواد ۱۲۰ و ۱۲۷ آن، در رهن طلا و نقره و کتبی بودن قرارداد و عقد ازدواج با حضور گواهان و به صورت مکتوب اجباری شده است.[۱] و نیز در مواد ۳۷ و ۳۹ و ۴۸ قانون حمورابی، هرگاه کسی مزرعه یا خانه‌ای را می‌خریده لوح قرارداد مکتوب مالکیت فروشنده را می‌شکسته و قرارداد جدید مکتوب می‌شده است. این چند بند از قانون حمورابی نزد مردمان منطقه غرب و جنوب غربی ایران، برای ثبت قراردادها و مالکیت، کتابت بر الواح سفالین و مشابه آن رواج داشته است.[۲]

آنچه از مطالب تاریخی و کتیبه‌ها استفاده می‌شود حاکی از آن است که از زمان هخامنشی‌ها نوشتن اسناد و قباله‌ها به عهده مغان بوده و گویا یک مقام رسمی، رئیس تشریفات دربار یا خزانه داری با زدن مهری برجسته بر الواح گلی که روی آن نوشته‌ای به زبان فارسی باستان یا عیلامی یا اکدی بوده به آنها رسمیت داده است. بعضی اسناد را هم روی پوست می‌نوشتند بویژه اسنادی را که بایستی به جاهای دوردست فرستاده می‌شدند این اسناد و قباله‌ها را به زبان‌های آرامی، عیلامی، اکدی و فارسی باستان می‌نوشتند.[۳] در زمان سلطنت داریوش، ثبت ملک در دفاتر دولتی معمول بوده است در زمان او والیان یا ساتراپها باید از تعداد نفوس و خانواده و تعداد املاک و خانه‌ها اطلاع داشته باشند. برای این کار دفاتری ترتیب داده بود که تعداد آنها با اسامی صاحبان آن با مشخصات ملک در دفاتر یادداشت می‌شد و نقل و انتقال هم با حضور در آن دفتر انجام می‌گرفت و به این ترتیب یک نوع «ثبت املاک» در سراسر کشور ایران رواج داشته و شخص والی عهده دار این وظیفه بوده است و هیچ صاحب ملکی در دادگستری نمی‌توانست طرح دعوی کند مگر آنکه اسم او در آن دفتر مخصوص ثبت شده باشد و همچنین دفتر دیگری برای زارعین که قصد آباد کردن زمین را داشتند، وجود داشت و دفتری هم برای حقابه و میزان آن.

از دوران پس از انقراض هخامنشی‌ها تا تشکیل دولت اشکانی که اسکندر مقدونی و سلوکی‌ها به ایران فرمانروائی داشتند درباره حقوق ثبت اطلاع چندانی نداریم. اما مسلماً همان مقررات مربوط به زمان هخامنشی‌ها کمابیش رایج بوده و آنچه که مسلم است در مرکز و ساتراپ نشین ها، ادارات مرکزی و خزاین و اسناد سیاسی و حقوقی و قضایی نگهداری می‌شد. همه مرافعات و اختلافات بین ایرانیان و یونانیان توسط قضات یونانی و طبق قوانین مدنی یونان حل و فصل می‌شده است.[۴]و لذا بدون شک، اسناد و معاملات مردم به زبان یونانی نوشته می‌شده است و این وضعیت تا زمان سلسله‌ی بعدی یعنی اشکانیان تا حدودی، ادامه داشته است؛ یکی­از اسنادی که درسال۱۲۱ میلادی برپوست آهونوشته شده درشهردورا اوروپوس از متصرفات اشکانی­کشف شده است این سند که درکتیبه یهودیان (سیناگوگ) به دست آمده، سند وامی است که مردی برلاس نام مبلغی برای یک سال وام می‌گیرد و او اموال غیر منقول خود را در رهن می‌گذارد.[۵]

در ایران دوره ساسانی نوشتن انواع سند از وقف و اجاره و انتقال قطعی اموال منقول و غیر منقول و مالکیت بر اموال از طریق ارث و خرید و فروش مورد عمل و اجرا بوده است حق هبه و بخشش برای مقاصد معین در حقوق ساسانی جای مخصوص خود را دارد. در این دوره نظارت کلی برای نهادهای حقوقی به عهده اداره یا دیوان خاص بنام دیوان کرتکان بوده است. که نه تنها موقوفه‌ها را ثبت و اسناد مربوط به هر کدام از آنها را نگهداری می‌کرد بلکه ممکن بود به تولیت موقوفه‌ها نیز بپردازد.[۶]

در این دوره نخستین مطلب مهم، تثبیت قراردادها و پیمان‌ها (یعنی ثبت آن در دفتر ثبت یا دفتر اسناد رسمی) در شکل نوشته بود و مطلب دیگر با راه‌های گوناگون تضمین انواع عقد است و سوم حمایت دستگاه قضایی از منافع طرح‌های قرارداد. زیرا هر قرارداد رسمی به طرف‌های آن قرارداد حق می‌داد که آن را به اجرا درآورد. مسئله کتابت و ثبت قراردادها موجب گردید تا برای انواع گوناگون اسناد و قراردادها ضوابط دقیقی پیدا شود.

با ورود اسلام به ایران و به طور مشخص از سال ۸ ه.ق. تا سال ۲۵۵ ه.ق روابط حقوق و دیوانی و دفاتر مالیاتی مسکوکات و حتی اوزان و مقادیر در غرب به زبان‌های رایج محلی و در شرق شرق دنیای اسلام به خط و زبان پهلوی ساسانی (پارسی میانه ) واگر هم دادوستدی میان مردم معمول بوده و به ثبت می‌رسیده، اراضی و املاک جهت ارزیابی و اخذ طرح در جایی فهرست بندی و ثبت می‌شده و حتماً به روش دوران ساسانیان بوده است. اولین نمونه سند نویسی در خصوص انتقال ملک را در کتاب گرانسنگ نهج البلاغه از حضرت علی علیه السلام می‌یابیم و چون به دستور قرآن (سوره بقره آیه ۲۸۲) مسلمانان مکلف به تنظیم سند مکتوب جهت معاملات خود با حضور گواهان شده‌اند مسلماً در دوران اولیه اسلام، اسناد مردم در جائی به ثبت می‌رسیده است.[۷]

به طور کلی در ایران بعد از اسلام کار قضا و دادرسی از جمله کتابت اسناد و قباله جات بوسیله نمایندگان منصوب از طرف دولت صورت می‌گرفته و عزل و نصب آنها در اختیار سلطان وقت بوده است. در هر شهر یک یا چند نفر قاضی به هنگام معاملات و خرید و فروش اراضی و اموال، قباله آن را تنظیم و گواهان عادل، صحت آن را تأیید می‌کردند و در برخی موارد، این گونه معاملات را در دفتری ثبت می‌کردند ولی پس از حمله مغول در قرن ۷ ه.ق. در کلیه شئون مدنی و قضایی ایران آشفتگی پدید آمد تا اینکه در زمان غازان خان (۶۹۴-۷۰۳) به دستور خواجه رشیدالدین فضل­اله همدانی این وضع سر و سامان پیدا کرد.[۸]

غازان مانند چنگیز یک نوع مجموع قوانین برای سراسر متصرفات خود ترتیب داد که به آن «یرلیغ غازانی» می‌گویند. یکی از مهمترین مواد یا سای غازانی مربوط به اداره ثبت اسناد و املاک به منظور خاتمه دادن به احکام ناسخ و منسوخ و جلوگیری از تزویر در اثبات مالکیت اراضی بود. به این معنا که نوشتن قباله‌های مالکیت و اسناد معاملات غیر منقول باید به وسیله‌ی کاتبان عدل و کتاب دار القضای محضر دار رسمی تحریر می‌یافت. کاتبان دارالقضا می‌توانستند مبلغ معین و محدود از متقاضی ثبت سند حق التحریر اخذ کنند. به این ترتیب که اگر ارزش مورد معامله از صد دینار بیشتر می‌بود فقط یک دینار حق التحریر بگیرند و نیز باید معتمدی معین به طور مرتب تاریخ تحریر همه قباله‌ها را می‌نوشت و روزانه نگاه می‌داشت تا اگر کسی قبلاً ملکی را فروخته یا به رهن گذارد، نتواند به معامله معارض دست بزند و نیز هر مالکی باید قبل از انجام معامله قطعی یا بیع شرط، مالکیت خود را اثبات می‌کرد و هر سندی را که تاریخ آن بیشتر از سی سال بود، اعتبار نداشت و هر سندی که از اعتبار افتاده بود از ید دارنده خارج و بایستی در طاس عدل از میان می‌رفت و اگر دو سند معارض در دست دو نفر طرف مرافعه بود، هیئتی از علما و ائمه دارالعدل (دادگاه) منعقد و به صحت و سقم اسناد رسیدگی و آن را که صحیح بود ابقا و دیگری که باطل یا مجهول بود را امحا می‌کردند.[۹]

از دوران بعد از غازان خان و اصلاحات او تا ظهور سلسله صفوی در ایران از چگونگی ثبت اسناد و املاک در ایران خبری نیست جز آنکه به همان وضع زمان غازان خان و جانشینان او عمل شد، با این توضیح که دیگر از طاس عدل و دقت در حفظ مالکیت مردم خبری نبود.

به علت نزدیکی زمان سلطنت صفویه به امروز مدارک فراوانی درباره این سلسله موجود است. مشخصه عمده این دوران غلبه مکتب فقهی شیعی بر سیستم قضایی و حقوقی کشور است و کلیه معاملات مردم و داد و ستد آنها به روال حقوق و احکام مذهب قبیله جاری بود که این وضع کمابیش تا زمان مشروطیت ادامه داشت و حتی تا سال ۱۳۰۷ ه.ش. که اولین قانون ثبت اسناد و دفاتر اسناد رسمی به طور جدی در مملکت اجرا شد کماکان اسناد معاملات و ازدواج و طلاق، وصیت و غیره به عهده آقایان علما بود و کتاب‌های شرایع و شرح لمعه منبع اصلی حقوق در زمان صفوی شد.[۱۰]

برای اولین بار ناصرالدین شاه قاجار به سپهسالار دستور داد مجموعه‌ای یا کتابچه‌ای در خصوص مواد قانونی اسناد و املاک بنویسند و به اجرا گذارند. سپهسالار نیز بر اساس دستخط و فرمان شاه مأمور شد که اداره‌ای برای ثبت نوشتجات و معاملات همانند دول اروپایی تشکیل دهد. بعلاوه اسناد و نوشته‌ها را تمبر بزنند و در دفاتر مخصوص ثبت و ضبط گردانند بعدها وزارت عدلیه اعظم اسناد و قباله‌ها را تسجیل و مهر می‌کرد هرگاه یکی از طرفین معامله یا سند از اتباع خارجه بود متن سند به گواهی سفارت متبوع طرف خارجی می‌رسید. این وضعیت تا زمان مشروطیت ادامه داشت و در این دوران در کار ثبت اسناد و املاک تحولی صورت نگرفت. قوانین و ضوابط جدیدی وضع و برقرار نشد. اسناد و معاملات مردم کماکان به دست اشخاص کم سواد وغیر مسوول تنظیم می‌شد و به ندرت به وسیله قضات شرع یا نزد محاضر و مجتهدین تهیه وتنظیم می‌گردید[۱۱].

بند دوم: بعد از تاریخ مشروطه تاکنون

به هر حال، بعد از نخستین اقدامات در دوره قاجاریه و زمان مشروطیت، کار معاملات سر‌و‌سامان پیدا نکرد و مثل گذشته ادامه یافت تا اینکه درتاریخ ۱۲ جمادی الاولی ۱۳۲۹ ه‍.ق. مطابق ۲۱ اردیبهشت ۱۲۹۰ هجری شمسی قانونی تحت عنوان قانون ثبت اسناد در ۱۳۹ ماده تصویب شد که در ماده ۳۰ قانون تشکیلات عدلیه در مورد مباشرین و دفتر راکد ثبت اسناد و مدیریت ثبت پیش‌بینی و اشاره شد و تشکیل و ترتیب ثبت اسناد و حقوق و حدود و تکالیف آنها را موکول به قانون مخصوص نمود.

در سال ۱۲۹۰ خورشیدی در دوره دوم مجلس شورای ملی قانون ثبت اسناد در ۱۳۹ ماده به تصویب رسید. به‌موجب این قانون، دایره ثبت اسناد و دفتر راکد کلی در حوزه‌های محاکم قضایی وزارت عدلیه تأسیس و وظایف آن چنین بود؛ ۱ ـ ثبت اسناد مردم، ۲ ـ تهیه رونوشت اسناد ثبت‌شده، ۳ ـ تصدیق رونوشت اسناد، اصل و گواهی صحت امضا، هویت و حیات اشخاص، ۴ ـ قبول اسناد امانات اشخاص و نگاهداری و حفظ آن.

در این قانون به موضوع ثبت املاک اشاره نشده و اسناد ثبت‌شده هم لازم‌الاجرا نبود تا اینکه این قانون در دوره چهارم مجلس نسخ و قانون دیگری به نام قانون ثبت اسناد و املاک در ۱۲۶ ماده در ۲۱/۱/۱۳۰۲ به جای آن تصویب شد.

در قانون ۱۳۰۲ آورده شده است که اداره کل ثبت اسناد و املاک برای دو مقصود تشکیل می‌شود؛ اول ثبت املاک تا اینکه مالکیت مالکین و حقوق صاحبان حق نسبت به آن رسماً تعیین و محفوظ گردد. دوم ثبت اسناد برای اینکه اسناد رسماً دارای اعتبار شود. اداره مذکور تابع وزارت عدلیه بوده و رئیس آن به پیشنهاد وزیر عدلیه و به فرمان شاه منصوب می‌شود.

 متن فوق تکه ای از این پایان نامه بود

برای دیدن جزییات بیشتر ، خرید و دانلود آنی فایل متن کامل می توانید به لینک زیر مراجعه نمایید:

متن کامل

لینک بالا اشتباه است

برای دانلود متن کامل اینجا کلیک کنید

       

:: بازدید از این مطلب : 569